Hur mycket är översiktsplanen värd?

13 apr Hur mycket är översiktsplanen värd?

Malmö stad riskerar att inte få förvärvstillstånd för ett viktigt markköp. Hittills har Jordbruksverket sagt nej och Förvaltningsrätten ja. Nu ligger ärendet hos Kammarrätten. Ytterst handlar det om digniteten hos en gällande översiktsplan.

Av Bitte Nord, frilansjournalist

Frågan som ställs på sin spets i rättsprocessen är om en politiskt beslutad översiktplan är överordnad utred­ningsförslag framtagna av kommunala förvaltningar och därmed ska ligga till grund för prövningen av ansökan om förvärvs­tillstånd.

2008 köpte Malmö stad gården Solnäs med 48 hektar jordbruksmark i Västra Klagstorp söder om stadsbebyggelsen. Markköpet motiverades bland annat med att en påtänkt framtida satsning på spårbunden trafik skulle kunna komma att beröra jordbruksmarken. Ett annat alternativ som hägrade för kommunen var att ha marken som bytesobjekt.

I den tio år gamla översiktsplanen för Malmö är det aktuella området redovisat som jordbrukslandskap. I en uppdaterad version, beslutad 2006, pekas området fortfarande ut som jordbrukslandskap. Men den omarbetade planen tar även upp några olika tänkbara alternativa ”reservat” för en framtida spårförbindelse mellan Malmö och Vellinge-Skanör-Falsterbo.

I en senare utredning om Malmös bebyggelseutveckling samt en särskild kollektivtrafikutredning berör ett par av de ingående förslagen till spårdragning den aktuella jordbruksfastigheten eller dess närområde. Dock redovisas inget förslag som mer intressant än något annat. Tvärtom uttrycks det tydligt att förslagen ska uppfattas som enbart diskussionsunderlag.

”Saknar tydlighet och tyngd”

Sammantagna täcker utredningsalternativen in hela det område som översiktsplanen redovisar som odlingslandskap. Mot det skjuter Jordbruksverket in sin kritik i överklagandet till Kammarrätten. Pekande på det faktum att hela området berörs av tänkbara spårdragningar hävdar Jordbruksverket att underlaget i ansökan om förvärvstillstånd saknar tillräcklig tydlighet och tyngd samt att syftet med förvärvet står i strid med översiktsplanen. Kommunen kan inte styrka att den har behov av just gården Solnäs.

Ett förvärvstillstånd givet med de här förutsättningarna kan få orimliga och oönskade konsekvenser, säger Jordbruksverket.

– Det blir fritt fram för kommunen att förvärva jordbruksfastigheter i hela södra delen av Malmö kommun. Detta kan även komma att påverka andra aktörer på fastighetsmarknaden i området.

I samband med Malmös köp av Solnäs har ett par fastighetsbolag köpt upp några grannfastigheter sannolikt i förväntan om att en exploatering förr eller senare kommer till stånd i området. De privata aktörerna i de här fallen har hittills inte beviljats förvärvstillstånd och de har avstått från möjligheten att överklaga vidare, sannolikt i avvaktan på ett eventuellt klartecken för Malmös köp.

Lennart Gert på Jordbruksverket anser att ett förvärvstillstånd för Malmö kommun kommer att påverka jordbruket och jordbruksföretagens möjligheter att utvecklas och överleva negativt.

Svårt vara jordbrukare

-Det blir svårt och osäkert att vara jordbrukare i området eftersom de kommunala förvaltningarnas utredningar täcker in hela det område som i översiktsplanen angetts som odlingslandskap med olika exploateringsalternativ. De utredningarna har heller inte, enligt verkets uppfattning, beaktat hushållandet med åkermarken, en i området och i kommunen ändlig re­surs av även nationellt sett hög kvalitet

För Malmös byggkommunalråd, Anders Rubin, är fortsättningen given.

-Om kammarrätten går på Jordbruksverkets linje måste vi ta ärendet till högsta instans. Principiellt är Solnäsärendet oerhört viktigt. Utgången av det kan vara avgörande för vår och andra kommuners möjligheter att ha en god framförhållning i den långsiktiga planeringen.

Anders Rubin drar en parallell med bygget av Öresundsbron till vilken Malmö köpte och avsatte mark redan på 1940-och 50-talen. Endast ett fåtal byggnader stod i vägen när bron långt senare började projekteras. På den danska sidan hade man inte haft samma framförhållning och det fick till följd att hela villaområden måste rivas för att ge plats för brofäste och anslutningar.

– Det besynnerliga med Solnäsärendet är att vi kunde ha valt att utnyttja förköpsrätten, då hade förvärvstillståndet beviljats. Nu gjorde vi inte det utan agerade som vilken aktör på fastighetsmarknaden som helst, vilket var syftet med avskaffandet av förköpsrätten, och hamnar i den här problematiken.

Text: Bitte Nord

/Faktaruta 1/

De kommunala förvärven prövas enligt 8 § jordförvärvslagen (1979:230) och övriga juridiska personers förvärv enligt 6 §.

6 § En juridisk person får lämnas förvärvstillstånd, om

1. förvärvaren avstår, kan antas komma att avstå eller under de fem närmast föregående åren har avstått lantbruksegendom som i fråga om produktionsförmåga ungefär motsvarar den egendom som avses med förvärvet, och

2. avståendet sker, kan antas komma att ske eller har skett till

a) en fysisk person, eller

b) staten för naturvårdsändamål.

Utöver vad som sägs i första stycket får en juridisk person lämnas förvärvstillstånd, om

1. egendomen är avsedd för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk,

2. förvärvet huvudsakligen avser skogsmark och förvärvaren på orten bedriver sådan industriell verksamhet i vilken egendomens virkesavkastning behövs,

3. förvärvet sker från annan juridisk person än dödsbo, eller

4. det annars finns särskilda skäl. Lag (2005:423).

8 § Kommun får inte vägras tillstånd till förvärv av sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen till någon del krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning.

/Faktaruta 2/

Priset på jordbruksmark i sydvästra Skåne når ständigt nya toppnoteringar.  Prisutvecklingen under senare år överstiger vida annan prisutveckling. Malmö betalade 21,5 miljoner för Solnäs. Bortser man från värdet av gårdens byggnader från senare delen av 1800-talet, blir priset per hektar nästan 450 000 kronor. Enligt Länsstyrelsen Skåne är det mer än en halv gång så mycket som genomsnittspriset vid s k marginalförvärv ( kompletteringsköp av mindre areal) Beroende på  läge, storlek och syftet med förvärvet kan dock hektarpriset mångdubblas. Ett exempel på det är den lilla jordbruksfastighet i grannkommunen Burlöv, som under 2010 såldes för närmare fyra miljoner kronor per hektar.

/Faktaruta 3/

Kampen om åkermarken är hård. Under åren 1962-2000 bebyggdes eller exploaterades på andra sätt 13 250 ha av Skånes åkermark i klass 8-10 ( 350 ha om året).

Utbyggnaden fortsatte under inledningen av 2000-talet och i de kommunala översiktsplanerna fanns under 2006 planer på exploatering av ytterligare över 4 000 ha av den bästa jorden, dessutom tillkommer exploateringsmark för större vägbyggen som inte ingår i översiktsplanerna.