31 maj Så fungerar Örebromodellen
Det pratas mycket om Örebromodellen. Anledningarna till det är flera. En anledning är att vi själva gärna pratar om modellen när vi får möjlighet. Det gör vi för att vi vill nyansera bostadsdebatten
på den nationella arenan och för att vi vill påverka utvecklingen av vår egen kommun och övriga Sverige i en positiv riktning.
Det har länge funnits ett stort fokus i den nationella debatten på bostadsbyggandet i storstäder och på det som inte fungerar. Samtidigt finns det andra kommuner, som till exempel Örebro, som har modeller som fungerar och som ser till att kommunal mark blir bebyggd. Dessa exempel är viktiga att lyfta fram.
Örebro är en stad som i dag växer med cirka 2000 invånare per år. Det är en rolig utmaning men det är också en utmaning som ställer stora krav på kommunen, från såväl politik som medborgare, på att vi ska klara av att planera och bygga för befolkningstillväxten. År 2016 färdigställdes drygt 2 100 nya bostäder och vi ser i dag att vi har lyckats bra de senaste åren med att få upp utbudet i nivå med efterfrågan.
Örebromodellen
Det som möjliggör denna tillväxt utan bostadsbrist är dels högkonjunktur och dels hur vi arbetar. Det som i dag kallas Örebromodellen är ett sätt att arbeta som egentligen har funnits i kommunen sedan 1990-talet i sin grundutformning. För projekt på kommunal mark detaljplanerar vi först och när detaljplanen är antagen i nämnd och har vunnit Laga kraft introducerar vi marken till marknaden.
Vi har flexibla markanvisningsregler som gör det möjligt för oss att välja relativt fritt hur vi anvisar marken. Vi tecknar en förstudie med en enda aktör och aktören lämnar sedan in ett förslag på vad de vill bygga. När vi är överens om förslaget tecknar vi ett så kallat reservationsavtal där vi förbinder oss att sälja marken och de förbinder sig att bygga det vi har kommit överens om. Först när bygglovet har godkänts och bygget har påbörjats sker försäljningen. Vi har fasta markpriser och arbetar inte med anbudsförfaranden.
Enkla grundförutsättningar
Det finns ett antal viktiga grundförutsättningar för att den här modellen ska fungera. Som i de flesta välfungerande modeller är dessa förutsättningar relativt enkla på pappret. Avgörande i vårt fall är vårt markinnehav. Det är den mark vi själva äger som vi har möjlighet att arbeta proaktivt med. En strategisk markpolitik över tid är därför en av byggstenarna.
En annan förutsättning är att det finns ett förtroende mellan politik och tjänstemän. Vår modell bygger på en långtgående delegation där en plan med standardförfarande bara behöver passera nämnd en gång för beslut – vid antagande. I gengäld har vi byggt upp en organisation kring täta beredningar och avstämningar. Detta är någonting som har utvecklats de senare åren och en av de komponenter i modellen som har gjort att vi har börjat se ordentliga resultat.
För att kunna skapa en sådan relation behöver både ledande politiker och tjänstemän se vinningen i arbetssättet och kunna lita på varandra och att det kommer att fungera. Det kräver också förändringsvilja, nyfikenhet och ett stort mått av sam- arbete mellan såväl politiker och kommunledning samt mellan kommunens alla olika funktioner som översiktlig planering, detaljplanering, markpolitik, exploatering och genomförande.
En stabil grund skapar möjligheter
Med Örebromodellen som en stabil grund skapas möjligheter till utveckling på olika sätt. Vi har under de senaste åren säkrat att det produceras bostäder. Därmed kan vi gå vidare och nyttja våra arbetssätt för att stimulera nya lösningar, med fokus på till exempel gestaltning eller bostäder för alla grupper i samhället. En av de idéer som har fötts inom modellen är projektet ”Vi ger Arkitekten makten”. I det projektet markanvisar vi direkt till en arkitekt istället för till ett byggbolag. Arkitekten ansvarar sedan för att knyta en exploatör till sig och sin idé. Det projektet hade inte varit möjligt utan Örebromodellens flexibilitet och inarbetade sätt att göra flexibla planer först och därefter sälja mark. Projektet syftar inte till fler och snabbare bostäder eller lokaler utan snarare till att vända på perspektiven och lyfta arkitektens roll i kvaliteten på det som byggs.
En annan möjlighet inom modellen som inte får glömmas bort är den dialog som öppnas upp när vi som kommun tillsammans med en aktör bollar förslag. Som kommun får vi ju inte ställa tekniska särkrav på det som byggs men som markägare har vi en god möjlighet att förhandla om vi bjuder in till dialog och är bra på att förmedla vilka värden vi tycker är viktiga.
Så gjorde vi exempelvis i projektet Södra Ladugårdsängen där vi skrev ett gediget kvalitetsprogram för området innan vi bjöd in aktörer att anmäla intresse om att få bygga just där utifrån de idéer vi hade om ett grönt, bilfritt och hållbart område. Intresset var oerhört stort och via gemensamma förstudier där flera byggaktörer fick sitta i samma rum och diskutera gemensamma lösningar i kvarteren stärktes både förståelsen för varandras förutsättningar och kvaliteten i det som byggs.
Att fokus i den nationella debatten länge har legat på bostadsbristen och på vad som inte fungerar i större städer är tydligt. Vi ser dock med glädje att bostadsdebatten börjar breddas. Det handlar inte längre bara om det antal bostäder som saknas och hur lång tid det tar att ta fram detaljplaner på vissa ställen.
Örebromodellen 2.0 och framtiden
Det Sveriges kommuner står inför parallellt med problemet att få fram fler bostäder är frågan om hur vi får till bostäder som människor har råd med. Vi står också inför utmaningen att i högre grad få till byggnationer som är klimatsmarta och långsiktigt hållbara. Inom gällande lagstiftning har dock kommunerna delvis begränsade möjligheter att styra många
av de här frågorna.
Men kommunerna kan inte vänta. Vi kan inte vänta. Utmaningarna finns här redan idag och de ökar. Örebro kommun har, dels via det kommunala bostadsbolaget Öbo och dels via arbetet med markanvisningar sökt efter sätt att sänka boendekostnaderna för en andel av de nybyggda bostäderna. Öbo har tagit fram en modell med hyresrabatt som drar nytta av det låga realränteläget under 10 år.
Stadsbyggnadskontoret har i sin tur tagit initiativ till förändrade markanvisningsregler som gör att vissa tomter kunna villkoras för hus med lägre hyror. Kommunen kommer också kunna hyra eller köpa upp till 20 procent av de hyres-
lägenheter eller bostadsrätter som byggs. Detta är en del av Örebromodellen 2.0. Det vill säga hur vi använder en stabil grund för vidare utveckling.
Dessa två åtgärder är långt ifrån en total lösning på problemet med bristen på överkomliga bostäder och social hållbarhet, men de är två försök från Örebro kommun att bidra. Vi hoppas att det ska kunna fungera som en dörröppnare till en diskussion med statliga aktörer, andra kommuner och till ett positivt lärande samt på sikt till en hållbarare samhällsutveckling.
Text: Ulrika K Jansson, tf. stadsbyggnadschef, Örebro kommun