07 dec ”Ägande ger bo-glädje”
Finans- och bostadskrisen gav den nya upplåtelseformen med ägarlägenheter en trög start. Erfarenheterna från de första och största projekten är dock goda.
Av Göran Eriksson
Den 1 maj 2009 infördes den nya upplåtelseformen ägarlägenheter. Eftersom reglerna endast kom att gälla i nyproduktion och nästan inget byggdes 2009 på grund av finans- och bostadskris fick den nya upplåtelseformen en trög start. Hittills, efter drygt ett år, har därför bara 241 ägarlägenheter bildats och registrerats. De största projekten är från Öckerö med 50 redan inflyttningsklara ägarlägenheter och från Kristianstad med 92 lägenheter, där färdigställandet pågår av den första byggetappen. Trots den avvaktande starten är det därför glädjande att redovisa erfarenheter från två av de ”goda exemplen” med ägarlägenheter enligt de nya lagreglerna.
Alla lägenheter går till bostadskön
Det kommunalägda Öckerö Bostads AB har på Breviks Ängar på Öckerö byggt 50 nya lägenheter. Det är ett mycket intressant och lyckat projekt med en blandning av olika upplåtelseformer vilket inte prövats tidigare. Upplåtelseformerna äganderätt och hyresrätt är spridda i området för att skapa samverkan och integration. Det är NCC som byggt fem tvåvåningshus nära havet på västra Öckerö – ett unikt, havsnära boende i ett område där man varsamt tagit vara på strandängens öppna landskap. Kostnaden för projektet är 85 miljoner kronor.
– Alla lägenheterna har gått till kommunens bostadskö enligt bolagets ägardirektiv, 30 stycken som ägarlägenheter och 20 som hyresrätter, säger Tomas Karlström, vd för Öckerö Bostads AB. Intresset var mycket stort både att äga och att hyra. Det har blivit en lyckad blandning av ägarlägenheter och hyresrätter sida vid sida inom området. Vi valde en ny modell som innebar att samtliga lägenheter avstyckades. Sedan behöll vi 20 stycken i bolaget. Om den som inledningsvis valt att hyra sin lägenhet och senare vill köpa loss den för eget ägande går detta alldeles utmärkt, eftersom den redan är avstyckad. Priset blir då gällande marknadspris.
”Allmännyttan borde pröva”
– Detta är en modell som jag gärna vill rekommendera de allmännyttiga bolagen att pröva. Den ger både fastighetsägaren och deboende en mycket bra flexibilitet, säger Tomas Karlström. Vi har i detta första byggprojekt med ägarlägenheter inte stött på större problem än att vi löst dem på ett konstruktivt sätt. Och erfarenheterna är hittills enbart positiva.
De första 17 lägenheterna står klara till årsskiftet i det nya bostadsprojektet Stafvreparken. Alla de 92 lägenheterna blir ägarlägenheter med fortsatt inflyttning under 2011. Byggherre är det privatägda Christianstads Fastighets AB, C Fast. De fyra byggnaderna, som ligger i ett parkliknande område, byggs i fyra och fem våningar. Lägenheterna varierar i storlek mellan ettor till fyror. Högst upp ligger så kallade ”penthouses” med stora takterrasser och utsikt över Kristianstads skyline.
Det är Skanska som är entreprenör och Sparbanken 1826 som är finansiär. Det är det största projektet med ägarlägenheter i Sverige idag. Investeringskostnaden är 110 miljoner kronor och totalt byggs ca 7 000 kvm. Innan byggnationen påbörjades ändrades detaljplanen så att våningsantal och exploateringsgrad utökades samt också så att området kunde användas för helårsboende.
Ombyggnad blev nybyggnad
På fastigheten fanns tidigare befintliga hus, varav ett revs och övriga nu totalrenoveras med utrymme för de 92 ägarlägenheterna. Totalrenoveringen med påbyggnad av våningar är så omfattande att den är att betrakta som nyproduktion. Något hinder för bildandet av ägarlägenheter fanns därför inte enligt de nya lagreglerna.
– Vi har informerat om vad det innebär att bo och äga ett ”radhus på höjden” och vilka skillnaderna är mellan bostadsrätter och ägarlägenheter, till exempel när det gäller köp, pantsättning, belåning, uthyrning och skötsel av gemensamma anläggningar, säger Per Persson, ordförande i C Fast och initiativtagare. Det är mycket spännande att prova på den nya upplåtelseformen med ägarlägenheter och intresset är mycket stort. Att vi satsar på ägarlägenheter beror dels på behovet och intresset, dels på att det är en vanlig och populär upplåtelseform ute i Europa.
– Vi tycker också att det är en klok investering. Ägaren till en ägarlägenhet har en mycket större rådighet över sin lägenhet än ägaren av en bostadsrätt, t ex vid belåning och uthyrning. Fastighetsavgiften är också förmånlig de tio första åren, eftersom ingen avgift betalas i fem år och halv avgift de efterföljande fem åren. Man har också möjlighet att fullt ut utnyttja eventuella skatteavdrag för sina räntekostnader. Vi har hittills bara märkt av positiva reaktioner, ”boglädje” till att äga sin bostad fullt ut utan inskränkning, berättar Per Persson. Regelverket för ägarlägenheter är enkelt och tydligt.
Kommunal borgen
– Det har inte varit något problem att finansiera projektet, kanske beroende på att det fanns en kommunal borgen i botten till byggkreditivet. Hyran för en l ägenhet på 76 kvm (3 rum och kök) blir cirka 7 600 kronor per månad. Samma lägenhet (3 rum och kök) kostar från 2,3 miljoner kronor att köpa, med en avgift till samfällighetsföreningen på 1 600 kronor per månad. I båda fallen tillkommer kostnaden för hushållsel och vatten. Ägarlägenheterna har varit ett sätt att delfinansiera projektet – och hålla hyrorna nere, säger Tomas Karlström. Det har inte heller varit något problem för köparna att pantsätta och belåna ägarlägenheterna.
I Kristianstad har Sparbanken 1826 på ett positivt sätt ställt upp med en helhetslösning, både vad gäller byggkreditiv och förmånliga finansieringslösningar för köpare av ägarlägenheterna. Per Persson framhåller hur viktigt det är med den lokala förankringen vid finansiering av byggprojekt.
Läget styr priset
Priset för ägarlägenheterna varierar beroende på läget i fastigheten. För en ägarlägenhet om 80 kvm med 3 rum och kök är priset 2 milj kronor och för en penthouse-lägenhet med takterrass 2,8 milj kronor.
Månadskostnaden för 3-rumslägenheten om 80 kvm blir ca 8 350 kr vid lånefinansiering upp till 85 % och en antagen genomsnittlig nettoränta på 3,8 %. Penthouselägenhetens månadskostnad blir med samma förutsättningar ca 10 900 kr.
Vid egen finansiering utan upplåning blir månadsutgifterna endast 2 000 kr för 80-kvmlägenheten ovan och 2 500 kr för en 100 kvm stor lägenhet. Utgiften består då av månadsavgiften till samfällighetsföreningen. Månadsavgiften inkluderar utgifterna för vatten, värme, el, (exklusive hushållsel), fastighetsskötsel och reparationer samt avsättning till föreningens underhålls- och förnyelsefond som motsvarar 50 kr/kvm och år.
Både vid avstyckningen på Breviks Ängar och i Stafvreparken bildades marksamfälligheter för kommunikationsytor och grönområden samt gemensamhetsanläggningar för byggnadsstommar, tak, fasader, loftgångar, hissar, trapphus, ledningar m.m. En tydlig avgränsning mellan gemensamhetsanläggningar och ägarlägenheterna är viktig. Lantmäteriets rekommendationer 2010-06-09 till avgränsningar har i huvudsak följts och varit till stor nytta.
Skuldfria samfällighetsföreningar
De gemensamma anläggningarna sköts av en samfällighetsförening, som är obligatorisk när det gäller ägarlägenheter. På Breviks Ängar är delägare i föreningen de 30 ägarlägenheterna samt bostadsbolaget som äger de 20 hyresrätterna. I styrelsen ingår fem ledamöter, en från varje bostadsblock samt en representant från vardera bolaget och hyresgästerna.
– En fördel som jag vill lyfta fram är att samfällighetsföreningen är skuldfri i jämförelse med nyproducerade bostadsrätter, där bostadsrättsföreningen oftast tar lån som motsvarar ca 40% av den totala finansieringen, framhåller Tomas Karlström.
I Stafvreparken kommer inledningsvis tre personer från fastighetsbolaget C Fast att utgöra styrelse. Successivt, allt eftersom etapperna färdigställs, kommer boende att ingå i styrelsen och besluta om gemensamhetsanläggningen. C Fast kommer till en början att sköta den gemensamma egendomen med viss byggaranti, men målet är att samfällighetsföreningen på sikt ska ta över all skötsel. Boendeinflytandet är viktigt och förhoppningsvis blir det den billigaste förvaltningen, säger Per Persson.
Nyheter för samfällighetsföreningen är att det i normalstadgarna också tas in bestämmelser om underhålls- och förnyelseplan, fullvärdesförsäkring och ordningsregler.
Tydliga gränser
Erfarenheterna från båda projekten visar att avstyckningar av ägarlägenheterna har gått smidigt, mycket tack vare väl genomarbetade ansökningar med förslag till avgränsningar mellan lägenheterna, samfälligheterna och de gemensamma anläggningarna. Ägarlägenheterna har snabbt kunnat registreras med nya registerbeckningar.
– En möjlighet som bör utnyttjas i kommande projekt är så kallad förtida registrering. Genom sådan fastighetsregistrering får man mer tid för köpeavtal, lagfart, pantsättning och att placera sina lån med fastigheterna som säkerhet, framhåller förrättningslantmätare Jennie Sjöbeck i Göteborg. När sedan husen är färdigställda, kan justeringar göras i det slutliga beslutet om avstyckning och gemensamhetsanläggningar.
Anpassade försäkringar
Viss tveksamhet på centralt håll om tolkningen av lagen om byggfelsförsäkring samt om fullvärdesförsäkringar av ägarlägenheter har rått det första året.
– Försäkring av ägarlägenheterna och den gemensamma egendomen som tillhör dem har inte varit något problem, säger Per Persson. Ett försäkringsbolag, knutet till Sparbanken 1826, erbjuder fullvärdesförsäkringar som är anpassade till ägarlägenheternas behov. Det gäller både lagstadgade byggfelsförsäkringar och det långsiktiga försäkringsskyddet för den gemensamma egendomen och ägarlägenheterna. I stadgarna för samfällighetsföreningen tar vi också in en bestämmelse om att den gemensamma egendomen ska vara fullvärdesförsäkrad.
– På Öckerö löser vi försäkringsfrågan med en slags kollektiv villa-hemförsäkring. En sådan lösning innebär att samfällighetsföreningen tar en gemensam fastighetsförsäkring som, förutom de gemensamma anläggningarna, även inkluderar den fasta egendom som ingår i ägarlägenheterna.
Ägarlägenheter i befintliga fastigheter utreds
Erfarenheterna från de två ”pilotprojekten” på Eckerö och i Kristianstad har varit positiva. Projekten har gällt nyproduktion av ägarlägenheter enligt de nya reglerna. När bostadsbyggandet nu åter tagit fart ökar intresset att bygga ägarlägenheter och många projekt är på gång. Regeringens aviserade utredning att utvidga möjligheterna för även befintliga bostadsfastigheter att kunna omvandlas till ägarlägenheter välkomnas därför av många.
Göran Eriksson, Lantmäterikonsult, Gävle