Störst förändring på byggsidan

Störst förändring på byggsidan

NYA PLAN- OCH BYGGLAGEN
Det är på byggsidan vi kommer att se de stora förändringarna när den nya lagen trätt i kraft, dels när det gäller omfattningen av bygglovsprövningen, dels kanske främst i kontrollskedet.
featured_nyapblDet prestigeprojekt som en ny plan- och bygglag måste anses vara är i hamn. Nu anas gryningsljuset äntligen vid horisonten. Vid riksdagsdebatten den 21 juni hade det mesta redan sagts. De oklarheter som ändå kvarstår bör kunna hanteras som tilläggspropositioner under hösten.
Ett av de viktigaste syftena med lagändringen har varit att göra någonting åt de långa planprocesserna. Inte mycket har gjorts, men det finns ändå vissa förutsättningar för att kunna jobba smidigare. För att nå snabbare resultat förutsätts att planprocessen sätts i fokus och att man inom kommunen funderar över hur man kan/får arbeta effektivare. Man kommer att behöva satsa på samråd i nya former, något som lagstiftarna också föreslår.
Lagen pekar på hur man kan arbeta med den tidiga processen – kravet på program försvinner, men man ser gärna en utveckling av den fördjupade översiktsplanen. Det är fortsatt viktigt att satsa på samarbete med länsstyrelsen och grannkommuner i tidiga skeden och nu införs dessutom ett formellt krav på samarbete i det regionala perspektivet. Kravet på att kommunerna arbetar med att aktualitetsförklara sina översiktsplaner lyfts ånyo, och detta är ju en av förutsättningarna för en fortsatt demokratisk process. Det nya planbeskedet som innebär att kommunen på förhållandevis kort tid, fyra månader, måste lämna besked om planarbete kan komma att inledas behöver naturligtvis också ha stöd i en aktuell översiktsplan.

Bygglovshanteringen skärps
Ur den kommunala myndighetens perspektiv siktas ingen förenkling när det gäller bygglov och kontroll, möjligtvis kan de förtydligade kraven vara till nytta för alla parter men helt klart i första hand för den enskilde.
Det är på byggsidan vi kommer att se de stora förändringarna när den nya lagen trätt i kraft, dels när det gäller omfattningen av bygglovsprövningen, dels kanske främst i kontrollskedet.
Ett samarbete måste till inom och mellan förvaltningar i kommunerna. Nya arbetsrutiner måste införas på många håll, inte minst när det gäller bekräftelser och olika slags protokoll. Hur ärendehanteringen ska flyta på internt är en sak, men vad man kanske inte tänker på är det kommer att ställas nya krav på timing och kommunikation i samband med de olika kontrollerna. Kan vi kommunicera effektivt med byggherrarna? Här kommer det att krävas nya arbetsrutiner, administrativt stöd och inte minst viktigt – här måste man nyttja E-tjänster på ett smart sätt.

Skilj på vägledning och tillsyn
Det är viktigt för byggnadsnämnden att tillsynsuppgiften hanteras på ett klokt sätt och att man är noggrann med vad som är vägledning och vad som är tillsyn. Byggnadsnämndens balansgång, på vilken nivå den nya kontrollen ligger, kommer att behöva klarläggas och redovisas för byggherren.
När det gäller det nya kravet på att ett beslut ska meddelas inom tio veckor har vi inte uppfattat någon omfattande kritik från kommunalt håll, tiden klaras redan i de flesta kommuner.
De kommuner som inte klarar handläggningstiderna får nu en anledning att ta tag i problemet. Inga sanktioner finns kopplade till kravet, de allmänna kraven på snabb och effektiv handläggning finns redan i förvaltningslagen, så kritiken skulle väl snarare vara att bestämmelsen är onödig, som det kan vara med regler som grundas på EU-direktiv.
En särskilt bra nyhet tycker vi är att funktionskravet och tillgänglighetsfrågorna ska hanteras redan i bygglovsprövningen. Den sökande ska också kunna visa hur byggnadens eller anläggningens konstruktiva säkerhet klaras. Det betyder att byggnadsnämnden kan komma att kräva in särskilda handlingar som visar hur kraven tillgodoses. Den sammantagna tekniska kontrollen kommer att kräva fler dokument som ska hanteras. Vår bild är att det finns ganska god förberedelse för de nya uppgifterna i kommunernas handläggningssystem. Om inte är det hög tid att säkerställa detta.
En fråga som diskuterats och kritiserats är den om att bygglovens lagakraftvinnande inte tillräckligt utretts i lagförslaget. I propositionen finns fortfarande en lucka som innebär att vissa sakägare i efterhand, åtminstone teoretiskt sett, kan få ett bygglov upphävt. I denna viktiga fråga har miljödepartementet uttryckt avsikten att återkomma om under hösten.

Liten är större än mindre
En språklig underfundighet har fått ett visst utrymme i diskussionerna, i paragraferna om det som nu heter ”mindre avvikelse” från planbestämmelser ska det i fortsättningen vara en liten avvikelse för att godtas. Skiljer sig ”mindre” och ”liten” åt i praktiken? Det är visst så att en liten avvikelse är större än en mindre dito? Ingen anledning till oro i den här frågan tror vi, den praxis som vuxit fram kan stå sig eftersom man kan använda begreppet mindre utan att ha komparativa avsikter, men det ska ändå bli intressant att se hur domstolarna hanterar sin förvärvade visdom i frågan!
Åter till frågan om skillnaderna när det gäller kontroll över byggprocessen. I det nya tekniska samrådet ska bl.a. kontrollplan och byggnadsnämndens arbetsplatsbesök fastläggas. När det tekniska samrådet skett, kan byggnadsnämnden besluta om byggstartbesked – först då kan bygget påbörjas. Ett nygammalt krav införs, byggnadsnämnden ska minst vid ett tillfälle besöka arbetsplatsen under byggprocessen. Vid besöket ska den kontrollansvarige vara närvarande. Det är byggnadsnämnden som bestämmer vid vilket eller vilka tillfällen som besöket/en ska göras och byggnadsnämnden ansvarar även för dokumentationen av tillsynsbesöket. Detta betyder att man får en möjlighet att utöva den tillsyn som branschen i många fall efterfrågat. Helt klart är att detta kommer att ställa administrativa krav på kommunen, och en utökad tydlighet i kommunikationen med byggherren.

Kontrollansvarig – Hur stor kan skillnaden bli i praktiken?
Lagen föreskriver att den kontrollansvarige ska vara certifierad vilket betyder att den så kallade lokala behörigheten inte längre kommer att fungera. Lagen innebär samtidigt att mindre byggobjekt (dvs enklare byggnader och mindre tillbyggnader m.fl.) inte ska kräva vare sig kontrollplan eller kontrollansvarig.
En certifierad kontrollansvarig kommer alltid att krävas för nybyggnad av enbostadshus och andra större objekt. I vissa delar av landet kan det inom den närmaste framtiden betyda att flertalet kvalitetsansvariga måste genomgå en komplettering av sin utbildning för att bli certifierade. Denna process måste påbörjas snarast, i annat fall kommer byggandet att avstanna eftersom det inte, vad vi känner till, finns några planer på övergångsregler eller dispensmöjligheter.

Slutbeviset – en viktig nyhet!
För att få ta en byggnad i anspråk, dvs. använda byggnaden för det ändamål den är avsedd för kommer det att krävas ett slutbevis. I annat fall råder ett användningsförbud. Detta betyder att slutbesiktningen blir en viktig slutpunkt för bygget eftersom slutbeviset i sin tur bygger på resultatet av slutbesiktningen. Byggnadsnämnden ansvarar för att slutbeviset upprättas. Det är angeläget för byggnadsnämnden, och förstås säkerligen även för byggherren, att slutbeviset upprättas så snabbt som möjligt, vilket i sin tur betyder att det måste finnas tillräckliga resurser avsatt för detta arbete hos byggnadsnämnden.

Kostnadstäckning
Det blir nu viktigt för kommunen att våga ta betalt! Priset för bygglov kommer fortfarande att vara lågt i förhållande till den samlade byggkostnaden. SKL arbetar för närvarande med en ny bygglovtaxa, som ska ta hänsyn till det utökade arbetet som byggnadsnämnden ska utföra. Det betyder en viss kostnadsökning i förhållande till dagens kostnadsuttag, men i gengäld ska byggherren få bättre service.

Nya sanktionsavgifter
Det nya sanktionssystemet är ytterligare en välkommen nyhet. Som SKL tidigare har föreslagit regeringen blir sanktionsavgiften nu baserad på prisbasbeloppet och hela beloppet ska tillfalla kommunen. Bestämmelserna kring sanktionerna kommer i en förordning som remitteras under första delen av hösten.
För att kommunen ska bli trovärdig när det gäller tillsynen måste man enligt förbundets uppfattning upprätta någon form av tillsynsplan.
Vad händer nu? Förbundet har för avsikt att samverka med Boverket och Länsstyrelserna för att på bästa sätt ta fram utbildningsmaterial inför den nya lagens ikraftträdande och därvid också arrangera regionala utbildningar. Vidare måste Boverket, enligt vår uppfattning, snarast ta fram underlag för certifieringen av kontrollansvariga. Detta kan inte vänta till nästa år utan måste förverkligas snarast.
Byggnadsnämnden måste också skaffa sig rätt kompetens och lämpliga resurser för att klara de nya arbetsuppgifterna. Detta bör synliggöras i budgetarbetet för 2011.
Tydligare krav i bygglovshanteringen är efterlängtade. I vissa avseenden kommer såväl byggnadsnämnden, byggherren som den kontrollansvarige att inse att det inte går att arbeta med byggprojekten som tidigare. Nya krav, beslutstillfällen och t en annorlunda tillsyn kommer att påverka processen, vilket innebär att alla parter måste förstå och inse att något nytt har tillkommit genom den nya lagstiftningen. Till allas nytta och förhoppningsvis också till ett bättre byggande.

De viktigaste nyheterna inom PBL
• Ett formellt krav på samarbete i det regionala perspektivet införs.
• Kravet på program försvinner, men man ser gärna en utveckling av den fördjupade översiktsplanen
• Det nya planbeskedet innebär att kommunen inom fyra månader måste lämna besked om planarbete kan komma att inledas. Det behöver naturligtvis också ha stöd i en aktuell översiktsplan.
• Nya krav på timing och kommunikation i samband med de olika kontrollerna. Kan vi kommunicera effektivt med byggherrarna? Här kommer det att krävas nya arbetsrutiner, administrativt stöd och – inte minst viktigt – här måste man nyttja –e-tjänster på ett smart sätt.
• Funktionskravet och tillgänglighetsfrågorna ska hanteras redan i bygglovsprövningen.
• I det nya tekniska samrådet ska bl.a. kontrollplan och byggnadsnämndens arbetsplatsbesök fastläggas.
• Byggnadsnämnden ska minst vid ett tillfälle besöka arbetsplatsen under bygg processen
• Den kontrollansvarige ska vara certifierad vilket betyder att den så kallade lokala behörigheten inte längre kommer att fungera. Mindre byggobjekt (dvs enklare byggnader och mindre tillbyggnader m.fl.) ska inte kräva vare sig kontrollplan eller kontrollansvarig.
• För att få ta en byggnad i anspråk, dvs. använda byggnaden för det ändamål den är avsedd för, kommer det att krävas ett slutbevis.

Anna Eklund är jurist och handläggare handläggare för PBLfrågor på SKL. Huvudansvarig för introduktionen av nya PBL gentemot kommuner och myndigheter.