24 feb

Vi har under de drygt två decennier vi arbetat med genomförandet av detaljplaner fått en del frågor som senare lett till att vi studerat ämnet lite mer. En del genomförande-beskrivningar är ofattbart korta och intetsägande medan många andra är jättebra. Varför är det så? Vi är säkra på att om man belyser och hanterar alla genomförandefrågor där de hör hemma, det vill säga i planskedet, kommer många genomförandeprocesser att förkortas och förenklas med stora ekonomiska vinster som följd.

En detaljplans genomförande kan beskrivas som alla åtgärder som vidtas för att genomföra syftet med detaljplaner och andra beslut om markanvändning. Genomförandet ska också ske på ett samordnat och ändamålsenligt sätt och man ska tydliggöra konsekvenserna.

För att kunna uppnå detta är det viktigt att alla ingående kompetenser får och kan delta i arbetet. Insikten, förståelsen, ledarskapet och viljan att samarbeta spelar en avgörande roll för hur genomförandet blir effektivt och lyckat.

I Byggnadslagen från 1947 fanns inget krav på att beskriva genomförandefrågorna särskilt utan det kom först med Plan- och bygglagen 1987. Man ansåg då att det var särskilt viktigt att beskriva genomförandefrågorna i en separat handling och som även skulle utgöra bakgrundsmaterial för själva planbeslutet. I samband med Ny PBL 2011 införlivades genomförandefrågorna helt i planbeskrivningen för att särskilt tillse att man verkligen arbetade med genomförandefrågorna under hela planprocessen.

Nu 2015 har lantmäteriet fått en utökad roll i samband med granskningen av detaljplanerna då man inom myndigheten ska belysa genomförandefrågorna ur ett fastighetsrättsligt perspektiv.

De fyra hörnen

Redan från starten av ett planarbete bör genomförandet gå som en röd tråd genom hela processen. De fyra hörnen som ska beskrivas kan bara beskrivas om vi även tänker ett steg till, det vill säga hur ska det genomföras? Det som ska beskrivas är:

– Organisationen

– Tekniken

– Fastighetsrättsliga konsekvenserna

– Ekonomin

Organisation

• Huvudmannaskapsfrågor; vem är huvudman för detaljplanen, det vill säga vem ansvarar för att bygga ut allmänna platser med mera.

• Hur ser ansvarsfördelningen ut för övrigt? Vilken genomförandetid har detaljplanen och vilka avtal ska tecknas mellan de som är ansvariga för genomförandet?

I planförslaget finns en kommunal gata som kommunen ansvarar för, all övrig mark kommer att vara enskild.

Teknik

• Dagvattenfrågorna bör beskrivas, vem ansvarar för dem?

• Finns gata och parker?

• Hur ska p-platser och garage tillgodose eventuell p-norm?

• Hur påverkas trafiken av den nya detaljplanen, behövs nya anläggningar?

• Hur ska kvarteret försörjas, var ligger anslutningspunkter för VA och el?

I planförslaget kommer dagvattnet från kvarteret att samlas upp i ett fördröjningsmagasin under ytan b1 för vidare transport ut till förbindelsepunkten i gatan. Inom den enskilda grönytan ska vissa träd bevaras, p-platser kommer det att anläggas i underjordiskt garage som är beläget under gården. Anslutningspunkterna för mediaförsörjning finns i den allmänna gatan.

Fastighetsrätt

• Markförvärv, vilka delar måste förvärvas och hur ska det ske?

• Kommer att bli några gemensamma anläggningar, finns behov av rättigheter?

I planförslaget ska exploatören förvärva mark för att bilda nya tomter för bebyggelse. Grönyta, gård, garage och fördröjningsmagasin med mera kommer att upplåtas med gemensamhetsanläggning. Det befintliga husets utfart måste läggas om och säkras med nytt servitut då det kommer att vara utfartsförbud mot den allmänna gatan.

Ekonomi

• Vem ska betala vad för de olika åtgärderna, hur fördelas kostnader och ansvar?

• Vilka avtal måste upprättas för att kunna genomföra åtgärderna, vilka berörs och är avtalsparter?

• Vad kostar det att ansluta sig till de allmänna anläggningarna, och hur ska framtida förvaltning ske?

Det är extra viktigt att redovisa hur de befintliga ägarna berörs av planen och vad de ska betala jämfört med tidigare situation, exempelvis för utfarten. Hur ska de gemensamma anläggningarna förvaltas, genom delägarförvaltning eller förening? Detta kan även lösas i förrättningen men det är bra om det finns någon idé redan i planskedet.

I praktiken

En beskrivning av genomförandet och de olika konsekvenserna ska alltså ge god information om hur det är tänkt att en detaljplan ska genomföras och fastighetsägaren ska få en realistisk kännedom om vad som kommer att hända, vad man kanske måste ta ansvar för och vad det kommer att kosta. Det är ju inte säkert att en fastighetsägare, som helt plötsligt befinner sig i en exploateringssituation, faktiskt har önskat det eller har den kompetens som behövs och därför är det också viktigt att kommunen ger sig vinn om att förklara det här på bästa sätt.

Med tanken på ”de fyra hörnen” och en lång lagreglerad historia så är det ganska märkligt att det finns genomförandebeskrivningar som endast innehåller följande mening:

”Alla kostnader för detaljplanens genomförande ska betalas av exploatören”

eller under avsnittet om de ekonomiska frågorna

”Exploateringen innebär inga kostnader för kommunen”.

Det är ju inte bara de ekonomiska frågorna som man får anta har betydelse för kommunen.

Hur kan man då gå tillväga?

Alla detaljplaner är olika med skilda förutsättningar och det går inte att ta fram en modell som passar alla, men nedan följer ett förslag som vi brukar utgå ifrån och som fungerar på de allra flesta planprojekt.

• Identifiera de fyra hörnen – vilka frågor är aktuella och vad ska belysas?

• Gå igenom alla processer för hörnfrågorna – vad ska göras, av vem, när och hur?

• Analysera alla lösningar och säkra upp att det går att genomföra hela vägen. Detta gäller även de ekonomiska konsekvenserna, finns det ekonomi i projektet? Det är dessutom inte helt fel att ibland backa lite och fundera på om en lösning kanske behöver justeras för att få ett enklare och bättre genomförande.

Övergripande är det viktigt att projektet är tydligt definierat och att man

• Fördelar roller och utser nyckelpersoner – delat ansvar är inget ansvar

• Samverka över kompetensgränserna – korta regelbundna avstämningsmöten

• Samråd med andra myndigheter – stäm av så kanske en del frågor löser sig på vägen

• Arbeta strategiskt med information – brukar löna sigi längden

Dessutom ska en beskrivning av ett genomförande inte göras mer omfattande eller svårare än vad som behövs. Om man fokuserar på alla genomförandefrågor som en röd tråd genom hela processen och samarbetar över kompetensgränserna är vi övertygade om att det kommer att underlätta och höja kvaliteten på det fortsatta arbetet.