16 feb Markprogramvägleder i Nacka
Nacka växer och bygger stad. Nacka är en av de kommuner som expanderar starkast i Sverige. I kommunen bor idag nästan 100 000 invånare och år 2030 beräknas 140 000 bo i kommunen. Tunnelbanans utbyggnad till Nacka har skapat möjlighet för stadsutveckling i en takt som annars inte hade varit möjlig.
Kommunen ska enligt 2014 års Stockholmsöverenskommelse uppföra 13 500 nya bostäder, inom tunnelbanans influensområde, till år 2030 med ett delmål om 8 200 bostäder på västra Sicklaön senast 2025. Därutöver planerar kommunen för tusentals nya arbetsplatser och ytterligare bostäder i andra delar av Nacka. Parallellt med stadsbyggandet och utbyggd kollektivtrafik pågår flertalet större infrastrukturprojekt och planering och utbyggnad av välfärdsfastigheter. Nacka står inför stora utmaningar och på kort tid. Stadsutvecklingen sker på både privatägd och kommunal mark. Det kommunala planmonopolet ger ett starkt styrmedel men också som fastighetsägare har kommunen stor möjlighet att påverka utvecklingen i Nacka. På den kommunala marken kan kommunen ställa mer långtgående villkor än vad som är möjligt på den privatägda marken, exempelvis krav på genomförande av bebyggelse inom viss tid och bostäder med hyresrätt.
Ett stort antal markanvisningar för bostäder och verksamheter samt byggnader för välfärdsändamål, kultur och fritid kommer att genomföras under kommande år i Nacka. Markanvisningar är relativt tidskrävande processer och många frågor ska beredas, förankras och beslutas både internt och i förhållande till externa parter. Kommunala mål och målkonflikter måste hanteras och samordning ske både i stort och smått. Samtidigt är takt och tempo i stadsutvecklingen en nyckel för att kommunen ska nå sina uppsatta mål. Det är mot den bakgrunden som kommunfullmäktige i Nacka under våren 2016 antog ”Program för markanvändning med riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal”.
Markprogram som prioriterar och vägleder
Nackas program för markanvändning anger grunden för hur kommunen ska använda sitt markinnehav för att utveckla Nacka som en attraktiv plats att bo, leva och verka i. Där beskrivs hur kommunen ser på innehav av mark, försäljning och upplåtelse i olika former. Genom programmet vill kommunen säkerställa genomförandet av de kommunala målen och samtidigt åstadkomma ökad tydlighet och transparens i arbetet med den kommunala marken och kommunala fastigheter. Genom ökad tydlighet och vägledande principer möjliggörs effektivare och kortare arbets- och beslutsprocesser, och därmed tidsvinster, samt ökad likabehandling mellan de aktörer som vill vara med och utveckla Nacka kommun.
I programmet anges, tolkas och tillämpas kommunens övergripande mål om attraktiva livsmiljöer för alla, välfärdstjänster av hög kvalitet och en stark och balanserad tillväxt. Fyra övergripande kriterier har formulerats som ska fungera vägledande i bedömningen av om en fastighet är av strategisk betydelse, och därför fortsatt ska förvaltas och utvecklas i kommunal ägo. Fastigheter som inte bedöms vara av strategisk betydelse kan enligt programmet överlåtas, upplåtas eller friköpas. Centrala utgångspunkter vid försäljning eller upplåtelse av kommunal mark beskrivs liksom principer för prissättning vid överlåtelse, upplåtelse eller friköp av kommunala fastigheter.
I markprogrammet anges två huvudmetoder för anvisning av kommunal mark: anbudsförfarande eller direktanvisning. Metoderna rangordnas inte men programmet ger vägledning för när vilken av metoderna kan eller bör användas. Exempelvis kan skäl för direktanvisning vara att uppnå fastställda mål för stadsutvecklingen avseende takt och tempo.
Kommunfullmäktige har i programmet slagit fast att kommunen vid försäljning eller upplåtelse av kommunal mark för bebyggelse ska tillämpa fler kriterier än maximalt pris vid överlåtelse eller upplåtelse av mark. Dessa kriterier är:
} gestaltning
} gröna värden
} bostäder för sociala ändamål eller med låg boendekostnad
} tillkomst av praktikplatser
} bebyggelse inom viss tid och varierade upplåtelseformer
Vissa kriterier är obligatoriska, så kallade ska-krav, i varje markanvisning medan andra är situationsanpassade och får bedömas utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet och på hur det kommunala behovet i stort ser ut på kort och längre sikt.
Programmet innehåller även mer utförliga och detaljerade villkor kommunen kan eller ska ställa vid markanvisningar såsom krav på byggherrar, tidsfaktorer, ansvars- och kostnadsfördelning.
För att skapa ökad tydlighet, transparens och förutsägbarhet kring kommunala villkor även på mark som inte ägs av kommunen så innehåller programmet också riktlinjer för exploateringsavtal. Dessa innehåller grundläggande principer för fördelning av kostnader och intäkter samt andra förhållanden som har betydelse för att bedöma konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal med kommunen.
Det saknas inte utmaningar
Programmet ger en tydlig inriktning och kommer få stor betydelse för det fortsatta stadsutvecklingsarbetet med kommunala fastigheter och villkor vid markanvisningar. Tjänstemannaorganisationen saknar dock inte utmaningar.
Exploateringsprojekten fordrar planering i flera led och över lång tid. Den kommunala verktygslådan kan tidvis upplevas begränsad och genomförandet av den politiska viljeriktningen kräver därför kreativitet och nytänkande. Att tillskapa och bibehålla hyresrätter över tid är en utmaning. En annan komplex frågeställning med många förgreningar gäller hur man tillskapar prisvärda hyres- och bostadsrätter samt sociala boenden. Hur säkerställer kommunen exempelvis att ”rätt” personer får del av de nya boendena och hur bibehålls det över tid? Hur följer kommunen upp att den faktiska hyran blir den avsedda? Och hur rimmar detta med kommunallagens och EU:s statsstödsreglers bestämmelser om marknadsmässigt pris, förbudet att gynna enskild, krav på likabehandling och god ekonomisk hushållning? Vad är egentligen marknadsmässigt pris och hur prissätts mjuka värden som samordningsvinster och bebyggelse inom viss tid?
Programmet har lagt en viktig grund och skapar samsyn men arbetet fortsätter och utmaningarna med det!
Text: Sara Källeskog, kommunjurist, Nacka kommun