Bygg för behov istället för efterfrågan

Bygg för behov istället för efterfrågan

Den stora majoriteten svenska kommuner deklarerade bostadsbrist under 2017 – fler än någonsin tidigare (Boverket 2017) – och behovet av nya bostäder som skulle behöva byggas fram till 2025 uppskattades nyligen till 710 000 (Boverket 2016). Byggtakten är enligt dessa rapporter alltför låg och motsvarar inte beräknad omflyttning, urbanisering och befolkningsökning i landet. Prognoserna är dock till stor del baserade på kvantitativa och generella beräkningar, och tar därmed inte hänsyn till hushållens regionala variationer och behov.

Byggtakten är idag hög, men byggs det rätt typer av boende? Nyproduktionen tenderar att i första hand besvara resursrika hushålls efterfrågan, då fastighetsproducenternas beräkningar främst baseras på hushållens köpkraft. En sådan analys tillfredsställer dock inte de mer resurssvaga hushållen, som ju självklart också behöver någonstans att bo. För att hela befolkningens behov av bostad ska kunna anses vara tillgodsett behövs ett generellt utbud med bostäder av god kvalitet, som människor har råd med. Det är därför av högsta vikt att de prognoser som görs speglar befolkningens verkliga behov och önskemål.

Ett bostadsbyggande för de välbemedlade?

De som följt debatten om bostadsbyggandet har fått höra att marknaden nu svalnat, och att efterfrågan på nybyggda bostadsrätter avtagit (DN 2018-02-01). Idag väljer därför en del byggherrar att omvandla sina nyproducerade, och alltmer svårsålda, bostadsrätter till hyresrätter (DN 2017-11-22). Att det i bostadskrisens Stockholm inte går att sälja i samma utsträckning som tidigare är en indikation på att byggprognosen någonstans misslyckats i att läsa av de faktiska behoven. Det som byggs nytt är alltför dyrt för allt större grupper. Visst har vi en bostadsbrist, men framför allt har vi en kraftigt ökande bostadsojämlikhet, där behoven av bostad för äldre, unga, nyinflyttade, ensamstående och låginkomsttagare inte kunnat tillfredsställas, trots de senaste årens kraftigt ökade bostadsproduktion. Det råder även stor brist på särskilda boenden för till exempel personer med funktionsnedsättning (Boverket 2017).

BRIST PÅ BOENDE TILL EN RIMLIG KOSTNAD

Hur kan det ha blivit så? Kommunerna ska enligt lag planera bostadsförsörjningen för att tillfredsställa samtliga invånares behov av en trygg och god bostad. Ändå har allt större grupper svårt att få sitt grundläggande behov av bostad tillfredsställt, på allt fler platser i landet. I Bostadsmarknadsenkäten som genomfördes 2017 lyfter samtliga kommuner i Stockholms län fram hög produktionskostnad, brist på arbetskraft och kompetens, hushållens svårighet att få bolån, behov av infrastruktur, samt brist på detaljplaner eller detaljplanernas överklaganden som de mekanismer vilka begränsar bostadsbyggandet – och därmed orsakar bostadsbrist (Länsstyrelsen 2017). Men vi måste kunna hålla flera bollar i luften samtidigt, ett byggande som bara ser till vissa gruppers behov kommer inte lösa bostadsbristen. I till exempel Uppsala, där det byggs för fullt och kommunen menar att de senaste åren uppnått planerad kvantitet i nyproduktion av bostäder, finns idag i praktiken två kommunala köer – en där nyproducerat förmedlas med mindre än ett års kötid, och en där lägenheter ur det äldre beståndet, som har en hyra fler av kommunens invånare har råd med, kräver kötid på i snitt 10 år (UNT 2017-06-01).

Diskussionen om våra behov av bostäder fokuserar idag lite enögt på ökat byggande som den enda vägen ut ur krisen, men inkluderar inte andra viktiga faktorer, till exempel hur vi förvaltar vårt bestånd av äldre bostäder. Idag renoverar vi bort våra relativt sett billiga hyresrätter, vilket självklart leder till ett minskat utbud av tillgängliga bostäder för grupper som inte har råd med nyproducerat. Det här är en allvarlig situation, då den minskade tillgången på överkomliga hyresrätter visat sig leda till ökad omflyttning och fördjupad segregation. Vi vet idag, att höjda hyror i det befintliga beståndet skapar flyttströmmar vilka går mot mindre bemedlade områden med bland annat sämre skolresultat (Boverket 2014), och ställer oss starkt kritiska till att segregationen på detta sätt ökas i våra städer.

Vems ansvar?

Under det senaste decenniet har vi observerat en ökande utförsäljning av allmännyttan till privata fastighetsägare. Dessa har inte samma lagliga skyldighet att tillämpa socialt ansvar i sin förvaltning av bostäder, och vi ser också att dessa värdar tenderar att renovera med kraftigt höjda hyror och goda vinstmarginaler som följd. Denna trend gör det svårare för allmännyttiga bostadsbolag att tillgodose behoven hos dem som inte uppfyller inkomstkraven hos privata värdarna, eller har råd att lösa sin boendesituation på annat sätt, till exempel genom att köpa. Segregationen ökar, och i vår forskning möter vi nu alltmer ofta hyresgäster som är allvarligt oroade över vart de ska ta vägen när renoveringen kommer till deras bostadsområde. Alternativet att flytta till en nybyggd lägenhet, vare sig det är en bostadsrätt eller en hyresrätt, är otänkbar. Den personliga ekonomin tillåter det helt enkelt inte.

Behov av god kvalitet och långsiktighet

För att bostadsbyggandet i Sverige ska vara långsiktigt hållbart är det viktigt att kvalitetskraven inte rubbas och att boendes önskemål tas tillvara. Alla ska ha rätt till en trygg bostad av god kvalitet, och kommunerna har en lagstadgad skyldighet att planera sin bostadsförsörjning för att tillgodose detta, för samtliga av sina invånare. Internationella erfarenheter där kortsiktiga lösningar lett till att stadsdelar fått dåligt rykte och till och med förslummats har lärt oss att en verkligt hållbar bostadsförsörjningsplan bör bygga på lösningar som förespråkar långsiktiga alternativ och en genomgående god boendekvalitet, för alla. I vår forskning har vi observerat att utsatta hyresgäster är den grupp idag som i allt större utsträckning dokumenterar och försökt synliggöra brister i renoverade och nybyggda lägenheter i de områden man bor i. Trots allvarliga berättelser och rapporter om brandfarliga lösningar, undermålig materiell kvalitet, slarvigt utförande och bristande tillgänglighet lyfts inte det här perspektivet in i den allmänna debatten. Ambitionen att bygga högkvalitativa bostäder, för långsiktig hållbarhet, bör inkludera en faktisk behovsanalys där fler sociala gruppers önskemål och faktiska erfarenheter inkluderas. Som komplement till de oftast kvantitativt grundade rapporterna som är de som får utrymme i debatten som rör dagens bostadsbrist, behöver vi tydligare kvalitativt inriktad analys av människors verkliga och vardagsnära behov. Vi menar att en hållbar analys av bostadskrisen bör inkludera de mest utsattas egna perspektiv. Vi behöver mer kunskap och erfarenheterna från de allt större grupper som idag har svårt att komma in på bostadsmarknaden, från dem som riskerar att åka ut, eller från alla dem som idag är fastlåsta i en ohållbar bostadssituation.

Text: Dominika V. Polanska & Åse Richard, som forskar/har forskat om de utsattas boendesituation på Institutet för Bostadsforskning vid Uppsala Universitet. Foto: Dominika V. Polanska