27 maj Hållbar stadsdel visas i Shanghai
Västra Hamnen har blivit Malmös mest påtagliga symbol för arbetet med hållbar stadsutveckling. Det är också den stadsdel som visas upp på Urban Best Practice Area på världsutställningen i Shanghai som pågår nu.
Utbyggnaden i Västra Hamnen startade med Bo01, den europeiska bostadsmässan som hölls sommaren 2001, då omvandlingen av kustnära industrimark till tät stadsbebyggelse visades upp för allmänheten. Efter det spektakulära demonstrationsprojektet följde Flagghusen där hållbarhetsaspekterna blev ”mainstream”.
Under våren 2010 har det tredje projektet, Fullriggaren, kommit halvvägs och hållbarhetsidéerna har utvecklats vidare. I området ska det byggas bostäder, kontor, förskola, LSS-boende och parkeringshus. Av de drygt 600 lägenheterna kommer ca 75 % att bli hyresrätter. Malmö stad driver hållbarhetsfrågorna starkt i Västra Hamnen. En anledning är att staden är en stor markägare och därmed har möjlighet att ställa krav på dem som köper marken.
Den byggherregrupp som bildades när markanvisningsavtalen för Fullriggaren skrevs våren 2008 består idag av tolv byggherrar: Bengt Nevsten Fastigheter, Botrygg, Fastighets AB Briggen, ByggVesta AB, Derome, Haga Gruppen, HSB, Nevsten Fastighets AB, Parkering Malmö, Stena Fastigheter Malmö AB, Byggnads AB Tornahem och White arkitekter AB. Under två års tid har byggherregruppen och Malmö stad träffats regelbundet. Varje månad har vi haft möten då gemensamma frågor eller problem har dryftats. Dessa har letts av projektledarna på Fastighetskontoret och Stadsbyggnadskontoret.
Fullriggaren
81730 m² BTA enligt detaljplanen
624 lägenheter: 464 hyresrätter, 129 bostadsrätter, 31 ägarlägenheter
Förskola med 4 avdelningar
9 LSS-lägenheter och 12 sociala lägenheter
Parkeringshus med 450 platser
2 kontor på drygt 9000 m² BTA
19 fastigheter
Gemensam kunskapsbas
En viktig del i dialogen mellan Malmö stad och byggherrarna har varit att skaffa en gemensam kunskapsbas och gemensamma referenser. Förutom det egna kunskapsutbytet har föreläsare från institutioner, universitet, konsulter och kommersiella aktörer bjudits in. Föreläsningarna har behandlat skilda ämnen som energieffektivitet, fuktsäkert byggande, ventilation, grönska i staden, öppen dagvattenhantering, bilpool m.m.
Gruppen har också gjort en studieresa till Mellaneuropa med fokus på energieffektivt byggande. Byggherrarna bekostar tillsammans med Fastighetskontoret en hållbarhetssamordnare som är ett stöd i processen genom att ta fram underlag och beräkningar men ska också kontrollera att utlovad prestanda levereras. En annan del av kunskapsuppbyggnaden består i att all information såsom minnesanteckningar, presentationer, genomförandeplaner och sammanställningar läggs på en gemensam server som alla har tillgång till.
I inledningen av processen hade varje byggherre ett ”spetsmöte” med Fastighetskontoret, Miljöförvaltningen och Stadsbyggnadskontoret. Syftet med denna mötestyp var att byggherren i ett tidigt skede skulle formulera sin hållbarhetsambition och uppmuntras till att hitta sin egen nisch och profil. En viktig utgångspunkt var att alla aktörer i området tillsammans skulle kunna uppvisa en provkarta på hållbara lösningar, gärna synliga sådana. I detta sammanhang kom också frågan om investeringsbidrag upp där Miljöförvaltningen tog på sig rollen att hjälpa byggherrarna med bidragsansökningar för deras investeringar.
25 miljoner i stöd
Byggherregruppen har internt organiserat sig i olika arbetsgrupper t.ex. för energi, parkering, hållbarhet, marknad. Gruppen har en ordförande och sekreterare. En av byggherrarna agerar ”bank och kassör” för att administrera gemensamma ekonomiska åtaganden. Gruppen har också en gemensam hemsida där projektet marknadsförs.
Som ett resultat av arbetet med att få fram spetslösningar inom hållbarhetsområdet, skickades en ansökan till Delegationen för hållbara städer. Miljöförvaltningen administrerade ansökan som även innehöll andra projekt än Fullriggaren. Resultatet blev positivt och Fullriggaren beviljades totalt ca 25 miljoner kr i stöd. En av orsakerna till att projektet fick stödet är de stora effekter satsningarna ger på minskning av CO2-utsläpp och växthusgaser men även det holistiska greppet var betydelsefullt. Stödet innebär att projektet totalt sett får möjlighet att genomföra alla de tänkta åtgärderna.
Fullriggaren blir Sveriges största samling energieffektiva byggnader med passivhus- och lågenergistandard. En av de två kontorsfastigheterna kommer att klassas enligt Green Building, vilket är 25 % bättre än BBR. Dessutom sker en satsning på belysningsstyrning och individuell mätning av förbrukning av el, värme och varmvatten. Området blir också Sveriges största där man samlar organiskt avfall genom avfallskvarnar, separata ledningsnät och uppsamlingstankar för biogasproduktion. Det organiska avfallet beräknas leda till en produktion av 268 MWh biogas, motsvarande 70 500 liter bensin. Förnybar energi produceras dessutom genom solfångare kopplade till fjärrvärmenätet, och genom solcellsfasad och urbana vindkraftverk på parkeringshuset. Inom Fullriggaren kommer totalt 308 MWh förnybar energi/år att produceras och åtgärderna leder till minskade utsläpp av minst 939 ton CO2-ekvivalenter per år.
Alla får bilpool
I Fullriggaren får alla boende tillgång till bilpool, genom medlemskap i fem år, som garanteras av byggherrarna. Detta förväntas leda till lägre bilinnehav och parkeringsbehov och ändrade beteendevanor.
Området kommer också att visa upp innovativa gröna lösningar. En stor grön vägg på 490 m2 installeras på P-huset, och i området i övrigt ca 14 500 m² gröna tak, 300 m² gröna väggar och ca 7 300 m² icke hårdgjord yta på mark.
Fullriggaren är dessutom det första som byggs i Malmö enligt det nya Miljöbyggprogram Syd (se artikel på annan plats i tidningen) som anger tre olika 
klassningsmöjligheter inom områdena energi, fuktskydd, innemiljö och urban biologisk mångfald. Alla tre nivåer har högre krav än de nationella byggreglerna. Intressant nog kan man notera att området totalt sett ligger väldigt högt i ambitionerna enligt Miljöbyggprogram Syd) och projekten har i genomsnitt en ambitionsnivå på 9,9 (av totalt 12 möjliga poäng). Byggherrar som har registrerat projekt och ambitionsnivåer enligt samma program i andra områden inom Malmö och Lund ligger mycket lägre med 5,6 av 12 möjliga poäng. Detta borde peka på att dialogformen med sin gemensamma kunskapsbas och referenser ger utomordentligt höga hållbarhetsambitioner. Förutom de ekologiska aspekterna betonas även de socioekonomiska. Området kommer att erbjuda både hyreslägenheter, bostadsrätter och ägarlägenheter. Hyresnivåerna har bestämts till max 1500 kr/m² BOA. Fastighetskontoret kommer för socialt boende att kunna hyra 10 % av hyreslägenheterna antingen i dessa fastigheter eller i andra fastigheter som byggherren har i staden. Dessa hyrs ut i andra hand till personer som av olika skäl inte kan erhålla egna hyreskontrakt.
Framgångsfaktorer
Innan markanvisningarna i Fullriggaren gjordes, hade Malmö stad arbetat ett drygt år med projektet. Då arbetades detaljplanen fram och hållbarhetskraven formulerades. Fastighetskontoret gick våren 2007 ut med ett prospekt för Fullriggaren: Del av kv Bilen 4, Vision och förutsättningar kring markanvisning. Malmö stad hade alltså i ett tidigt skede förklarat spelreglerna vilket också innebar att byggherrarna visste vad de hade att ta ställning till. Sedan markanvisningsavtalen skrevs har Malmö stad inte ställt några nya krav utan all utveckling och förbättring har skett i dialog och på frivillig väg.
Eftersom en av förutsättningarna vid marktilldelningen var att varje byggherre skulle bygga 50 % hyresrätter och 50 % bostadsrätter, lades i urvalsprocessen vikt vid byggherrens långsiktighet. Av de ca 50 intresseanmälningar som kom in valdes 10 byggherrar ut och samtliga av dessa bedömdes var långsiktiga förvaltare av hyreslägenheter. Dessa byggherrar har ett genuint intresse av hållbarhetsfrågor eftersom de själva ska förvalta sin investering.
Flera av byggherrarna är relativt små – men med desto större entusiasm – medan några av dem är lite större och har bredare erfarenhet av byggherrerollen. De mindre företagen är representerade av sina verkställande direktörer eller ägare vilket innebär en stark närhet i dialogen. Att byggherren har egna resurser och medarbetare som jobbar i projektet istället för en inhyrd projektledare, är betydelsefullt för kunskapsutbytet i dialogen.
En framgångsrik dialog är resurskrävande för alla parter. Från Malmö stad satsas det medvetet på Västra Hamnen med syfte att stadsdelen ska vara ett nationellt exempel på hållbar stadsbyggnad. Konkret innebär det att stora personella resurser tas i anspråk på de tekniska förvaltningarna.
Vad händer nu?
Byggherrarna byggstartar under sommaren 2010 och inflyttningen i bostäderna pågår under 2011 och 2012. Under byggtiden och de närmaste åren efter inflyttning förväntas ambitionerna omvandlas till verklighet. Uppföljningen är viktig för att kunna utvärdera projektet i sin helhet.
Läs mer:
www.malmo.se
www.miljobyggprogramsyd.se
www.hallbarastader.gov.se
www.fullriggaren.com
Av:
Pernilla Andersson, projektledare, Fastighetskontoret
Tor Fossum, projektledare, Miljöförvaltningen
Ulrika Signal, projektledare, Stadsbyggnadskontoret